Eigenmietwert

 

1. Rechtsgrundlagen / Marktwertprinzip

 

Zu den steuerbaren Erträgen aus unbeweglichem Vermögen gehört gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b StG auch der Mietwert von Grundstücken, soweit sie dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Im Grundsatz gilt als Mietwert von selbstgenutztem Wohnraum der Marktwert, das heisst der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet werden (Art. 34 Abs. 2 StG; SGE 2000 Nr. 8, SGE 2000 Nr. 25).

 

 

2. Ermittlung des Marktmietwertes

 

2.1 Regel

Der Mietwert wird im Verfahren nach dem Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung (GGS; SGS 814.1) ermittelt. Der rechtskräftig geschätzte Mietwert ist für die Veranlagung des Eigenmietwertes im Jahr der Schätzung verbindlich (Art. 178bis Abs. 2 StG). In den folgenden Steuerperioden ist der Eigenmietwert als Teil der Einkommenssteuerveranlagung grundsätzlich anfechtbar. Eine Neubeurteilung der Schätzung gemäss Art. 6 GGS wird indessen von Amtes wegen nur dann vorgenommen, wenn eine Veränderung des Sachverhalts seit der letzten Schätzung nachgewiesen ist (SGE 2008 Nr. 10).

 

Der Eigenmietwert kann aber auch ohne Neubeurteilung der Schätzung an die Entwicklung der Marktpreise angepasst werden, wenn sich diese im Vergleich zum Stand im Zeitpunkt der letzten Mietwertermittlung um mehr als 10 % verändert haben (Art. 14 StV).

2.2 Ausnahme: Vorzugsmiete

Der Marktmietwert wird auch dann voll beim Eigentümer besteuert, wenn dieser das Grundstück zu einem tieferen Mietzins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet (Art. 34 Abs. 2 zweiter Satz StG). Als nahestehende Personen kommen nicht bloss die nahen Verwandten, sondern auch andere Personen in Betracht, bei denen ein Grund dafür gegeben ist, dass ihnen der Vermieter mit der nicht marktüblich tiefen Mietzinsvereinbarung aus irgendeinem Grund einen Vorteil zuwendet (SGE 2008 Nr. 10).

 

Bei Mietverträgen zwischen einer juristischen Person und einer ihr nahestehenden natürlichen Person findet nicht Art. 34 Abs. 2 zweiter Satz StG Anwendung. Die juristische Person muss sich den Marktmietwert anrechnen lassen, und die Differenz zum bezahlten Mietzins stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 StG dar. Sie unterliegt beim Mieter als Einkommen aus beweglichem Vermögen der Besteuerung gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. c StG.

 

Liegt eine Vorteilszuwendung unter natürlichen Personen vor, stellt die Differenz zwischen Eigenmietwert und effektivem Mietertrag überdies eine grundsätzlich schenkungssteuerpflichtige Zuwendung dar.

 

Bei Gebrauchsleihe hält sich der Eigentümer die Wohnung zum eigenen Gebrauch zur Verfügung. Er hat deshalb den vollen Marktmietwert seiner Wohnung gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b StG selbst zu versteuern.

 

Keine Vorzugsmiete im Sinn von Art. 34 Abs. 2 zweiter Absatz StG liegt vor, wenn ein Eigenheim im Fall einer Trennung oder Scheidung dem unterhaltsberechtigten Ehegatten überlassen wird. Die Nutzung des Eigenheims durch diesen wird der persönlichen Nutzung des andern Ehegatten (Eigentümers) gleichgestellt. Die unentgeltliche Überlassung eines Hauses oder einer Wohnung bzw. eines daran bestehenden Miteigentumsanteils an Familienmitglieder, namentlich auch an den andern Ehegatten im Rahmen eines Eheschutz- oder Scheidungsverfahrens, stellt eine Eigennutzung des Eigentümers dar. Dieser hat den Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern, kann ihn aber anderseits als Unterhaltsbeitrag zum Abzug bringen. Der Unterhaltsberechtigte versteuert diese Leistung nicht als Eigenmietwert, sondern als Unterhaltsbeitrag (SGE 2005 Nr. 7, 2008 Nr. 8, StB 36 Nr. 3). Vorbehalten bleibt die Abgeltung von Unterhaltsansprüchen durch Einräumung einer grundbuchlich statuierten Nutzniessung oder eines Wohnrechts.

 

Bei der direkten Bundessteuer hat der Eigentümer eines Grundstücks, welches aufgrund eines reinen Mietvertrages zu einem tieferen als dem erzielbaren Mietzins vermietet wird, die Differenz zwischen dem erhaltenen Mietzins und dem Marktmietwert als Einkommen zu versteuern, sofern der Mietzins weniger als die Hälfte des Marktmietwertes beträgt (Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG).

 

 

3. Herabsetzung des Eigenmietwertes

 

Bis Ende 2006 ist der Mietwert des Grundstücks, das der Steuerpflichtige an seinem Wohnsitz dauernd selbst bewohnt, "angemessen" herabgesetzt worden. Es oblag der Regierung, die Einzelheiten durch Verordnung zu bestimmen (Art. 34 Abs. 3 StG in der Fassung bis 31.12.2006). Die Ermässigung wurde von der Regierung in Art. 14 StV festgelegt. Mit dem II. Nachtrag zum Steuergesetz ist die Ermässigung ab 1.1.2007 direkt im Gesetz festgeschrieben worden (Art. 34 Abs. 3 StG). Demnach ergeben sich folgende Ermässigungen auf dem Eigenmietwert:

 

 

Ermässigung

Ermässigung

max. Ermässigung

Steuerperiode

prozentual

maximal

erreicht bei MW

2002 – 2005

20 %

Fr.   3'600

Fr. 18'000

2006

30 %

Fr.   8'000

Fr. 26'600

2007 und 2008

30 %

Fr.   9'000

Fr. 30'000

ab 2009

30 %

keine Begrenzung

keine Begrenzung

 

Die Mietwertherabsetzung betrifft nur das Eigenheim, das der steuerpflichtige Eigentümer oder Nutzniesser an seinem Wohnsitz (Hauptsteuerdomizil) tatsächlich selbst bewohnt. Unter Eigenheim wird die jemandem selbst gehörende Wohnung im Sinn einer abgeschlossenen Wohneinheit in der Form eines Hauses oder einer Wohnung als Teil eines Hauses verstanden (SGE 2008 Nr. 21). Die Mietwerte von Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, sowie von vermieteten Objekten (auch bei Vorzugsmiete oder Gebrauchsleihe gemäss Ziff. 2.2) werden dagegen nicht herabgesetzt.

 

Für die Herabsetzung des Mietwerts ist es nicht von Belang, ob das Grundstück im Allein- oder Miteigentum des Steuerpflichtigen steht. Soweit ein Miteigentümer berechtigt ist, eine Wohnung selbst zu bewohnen, kann er für den auf ihn entfallenden Anteil am Mietwert die Herabsetzung nach Art. 34 Abs. 3 StG beanspruchen. Dabei kann die bis Ende 2008 geltende Obergrenze für jedes selbst bewohnte Eigenheim (Wohnung) eines Miteigentümers voll ausgeschöpft werden (SGE 2008 Nr. 21).

 

Überlässt ein Ehegatte dem andern eine Wohnung oder einen Teil davon im Fall der Trennung oder Scheidung zur Nutzung, liegt streng rechtlich keine Bewohnung durch den Eigentümer vor. Weil dieser aber gleichwohl als Selbstnutzer gilt (Ziff. 2.2 hiervor), wird ihm in der Praxis die Herabsetzung wie einem Selbstbewohner gewährt (SGE 2008 Nr. 8). Seine Unterhaltsleistung im Sinn von Art. 45 Abs. 1 lit. c StG und die entsprechende Naturalleistung im Sinn von Art. 36 lit. f StG beim unterhaltsberechtigten Ehegatten sind im gleichen Ausmass herabgesetzt.

 

Die Unterhaltskostenpauschale für vorwiegend Wohnzwecken dienende Liegenschaften beträgt bei Eigenheimen 20 % des angerechneten Eigenmietwertes (Art. 29 Abs. 1 StV). Sie errechnet sich damit von dem herabgesetzten, steuerbaren Eigenmietwert (StB 44 Nr. 8).

 

 

4. Baurechtsgrundstück

 

Bei einem im Baurecht erstellten Eigenheim wird lediglich der Mietwert des Gebäudes (Bauwerk ohne Boden) angerechnet. Die Nutzung der Baurechtsparzelle ist eine Fremdnutzung, für die der Berechtigte einen Baurechtszins leistet und der wie der Mietzins zu den nicht abzugsfähigen Lebenshaltungskosten gezählt wird (StB 44 Nr. 9). Beim amtlichen Mietwert ist dieser Umstand bereits berücksichtigt (Mietwert = Bruttomietwert abzüglich Baurechtszinsen), so dass er gleichwohl unverändert übernommen werden kann (SGE 2000 Nr. 4).

 

 

5. Unternutzung

 

Der Mietwert wird auch dann voll zugerechnet, wenn die Wohnung überhaupt nicht oder nur zeitweise oder aber auch nur teilweise benützt wird, objektiv betrachtet aber ganzjährig und vollumfänglich benutzt werden könnte. Subjektive Gründe für eine beschränkte Benützung sind unbeachtlich und ein Abzug wegen Unternutzung ausgeschlossen.

 

 

6. Mietkostenabzug

 

Die st. gallische Eigenmietwertbesteuerung beruht auf dem Marktwertprinzip (Ziff. 1). Mit der rechtlichen Ausgestaltung der Besteuerung des Marktmietwertes und der beschränkten Herabsetzung gemässArt. 14 Abs. 2 StV bzw. Art. 34 Abs. 3 StG wird eine krasse Differenz zwischen dem Eigenmietwert und dem Marktwert verhindert. Eine rechtliche Ungleichbehandlung von Eigentümern selbstbewohnter Wohnräume und Mietern wird damit vermieden. Unter diesen Voraussetzungen bleibt für einen Abzug von Mietkosten durch den Mieter in der st. gallischen Besteuerungsordnung kein Platz (GVP 1992 Nr. 12).


 

7. Direkte Bundessteuer

 

Bei der direkten Bundessteuer finden in der Veranlagungspraxis die gleichen Besteuerungsgrundsätze Anwendung (vgl. Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG). Insbesondere können die kantonalen Bemessungsansätze (Ziff. 2; inkl. Herabsetzung) unverändert für die direkte Bundessteuer übernommen werden.

 

Gemäss Art. 21 Abs. 2 DBG erfolgt die Festsetzung des Eigenmietwertes unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft. Mit dem Kriterium der "tatsächlichen Nutzung" wurde der Unternutzungsabzug eingeführt. Rechtliche Bedenken (Gleichbehandlung; StHG kennt Unternutzung nicht) und praktische Schwierigkeiten gebieten eine restriktive Handhabung der Eigenmietwertkürzung. Es gelten folgende Richtlinien:

 

  • Beweislast für Unternutzung beim Steuerpflichtigen
  • nur bei dauernder Nichtbenutzung von Räumen (Gästezimmer, Bastelräume und Abstellzimmer für Möbel u. dgl. gelten als genutzte Räume). Auch nur gelegentlich benutzte Räume, die zur eigenen Verfügung gehalten werden (Zimmer von Kindern während auswärtigem Studium, Auslandaufenthalt usw.) berechtigen nicht zum Ab­zug
  • Wochenaufenthalter zählen als Mitbewohner mit normalem Raumbedarf
  • kurz nach dem Erwerb von Wohneigentum ist keine Unternutzung anzunehmen und ohne personelle Reduktion der Bewohnerschaft tritt in der Regel keine Unternutzung ein
  • Reduktion im Verhältnis zum Gesamtmietwert mit Einbezug der unabdingbaren Räume (Küche, WC, Bad etc. = 2 Räume)

 

Beispiel: In einer 6-Zimmerwohnung wird ein Raum dauernd nicht benutzt

 

 

30'000 (Gesamtmietwert) x 7 (= 5 + 2)

  

______________________________

=

26'250

8 (= 6 + 2)

 

 

 

Bezüglich der bundessteuerlichen Spezialität bei der Vorzugsmiete vgl. Ziff. 2.2 hievor.

 
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